Дубай vs Россия: Где проще стать владельцем недвижимости

Последнее обновление: 24 июня, 2025

Бумажные джунгли и золотые пески: путь к своим квадратным метрам

Решение о покупке недвижимости – это всегда непростой шаг. Российские граждане, измученные бюрократией на родине, всё чаще рассматривают варианты за рубежом. Дубай в последние годы привлекает внимание многих соотечественников – и неспроста. Тамошние правила игры на рынке недвижимости порой разительно отличаются от привычных нам.

Кто-то скажет, что деньги решают всё. Однако, когда перед тобой гора бумаг, которые нужно оформить, даже солидный капитал не поможет ускорить процесс. Вот и получается, что в Дубае на получение всех необходимых документов уходит примерно неделя-полторы, а в России этот срок растягивается на недели, а то и месяцы. Особенно если речь идёт о новостройке с долевым участием, где происходит постоянное перекидывание ответственности между застройщиком и госструктурами.

Знакомый предприниматель из Химок, намучившись с покупкой квартиры в Подмосковье, был приятно удивлён, насколько всё оказалось проще в ОАЭ. «День в офисе застройщика, ещё день в земельном департаменте – и вот я уже законный собственник. Никакой беготни по инстанциям и сбора справок», – рассказывал он за ужином в ресторане.

Да, за такую оперативность приходится платить – оформление документов в эмирате обойдётся примерно в 4-5% от стоимости жилья. В России эта сумма обычно не превышает 1-2%. Зато сколько нервов и времени экономишь! А ведь именно нервы и время – те ресурсы, которые, в отличие от денег, восстановить практически невозможно.

За финансовой завесой: во что обходится владение домом там и здесь

Хлопоты не заканчиваются получением ключей. Владение недвижимостью – это регулярные расходы: коммунальные платежи, налоги, ремонты, обслуживание. И тут между нашими странами тоже есть существенная разница.

Арабский полуостров ассоциируется у многих с нефтью, а значит, с дешёвой энергией. Но, на удивление, коммуналка в Дубае может оказаться гораздо дороже российской. Само пребывание в прохладном помещении летом, когда температура на улице зашкаливает за +45, обойдётся хозяину стандартной 80-метровой квартиры в 1000-1500 дирхамов ежемесячно (около 20-30 тысяч рублей). К зиме суммы уменьшаются, но всё равно остаются внушительными. Такая же квартира в России в среднем «съедает» 8-12 тысяч в месяц, и то при условии, что отопление централизованное, а не электрическое.

А вот с налогами картина совершенно иная. В России собственник платит ежегодно 0,1-2% от кадастровой стоимости квартиры. В Эмиратах такого понятия, как налог на недвижимость, просто нет. Нулевая ставка! И это серьёзный аргумент для многих инвесторов.

Мало кто задумывается о страховке при покупке жилья в России – максимум от затопления соседями, да и то по желанию. В Дубае страховые полисы – обычное дело, порой почти обязательное условие. Стоимость годовой страховки там колеблется в районе 0,25-0,5% от цены объекта. Аналогичные услуги в РФ обходятся примерно в 0,3-0,7%.

Есть и затраты, которые редко упоминаются в рекламных буклетах. В России – это взносы на капремонт, которые платятся десятилетиями, но в сумме не так велики. В Дубае – maintenance fee (плата за обслуживание здания), которая может достигать 60-80 дирхамов за квадрат (1200-1600 рублей). Для стандартной квартиры это выливается в круглую сумму.

Невидимые препятствия на пути к ключам от квартиры

Часто самые неприятные моменты при покупке жилья связаны с тем, о чём риелторы предпочитают умалчивать. В каждой стране свои подводные камни, и незнание их может стоить покупателю немалых денег.

В России главная головная боль – юридическая чистота объекта. Согласно данным портала Заявление в суд, почти четверть сделок сопровождаются правовыми проблемами разного характера – от неучтённых наследников до самовольных перепланировок. Риск того, что сделку оспорят через суд, иногда сохраняется годами. Неоднократно случалось такое, что люди, купившие квартиру добросовестно, потом лишались её из-за обнаруженных нарушений в документах продавца. Об этом регулярно пишет Михаил Гришин – эксперт в этой области и юрист с многолетним стажем в своем разделе с статьями на сайте Zayavlenie-v-sud.ru.

В Эмиратах юридическая защищённость сделок выше благодаря централизованной системе регистрации в Земельном департаменте (DLD). Однако и там есть свои особенности. Например, покупка квартиры на этапе строительства связана с риском задержки сдачи объекта. В среднем такие задержки составляют полгода-год, а бывает, что стройки замораживаются на неопределённый срок.

Ещё одна особенность Дубая – быстрое старение зданий. Строения, возведённые в начале 2000-х, уже сейчас требуют серьёзного ремонта, несмотря на первоначальный лоск. В России же здания, даже с учётом всех претензий к качеству современного жилья, обычно оказываются долговечнее благодаря более суровым строительным нормам.

Одна знакомая семья владеет квартирами в обеих странах. По их впечатлениям, московская новостройка, купленная в 2015 году, практически не изменилась внешне. А вот в дубайской квартире пришлось менять всю сантехнику и участвовать в ремонте фасада – причём за собственный счёт.

Существенным фактором выступает и степень защиты прав покупателя. Российское законодательство предусматривает множество механизмов защиты интересов приобретателей, особенно в отношении новостроек. В Дубае права покупателя защищены слабее, и при возникновении конфликта с застройщиком придётся потратить немало средств на юристов.

Бюрократический марафон: документы и процедуры

Оформление права собственности – это совершенно разные истории в наших странах. Количество бумаг, сроки, последовательность действий – всё отличается кардинально.

В России процедура покупки напоминает квест с множеством этапов. Нужно собрать 10-15 различных бумаг: выписки из ЕГРН, согласие супруга (если таковой имеется), справки об отсутствии долгов, технические планы и прочее. По опыту многих покупателей, сбор всех документов занимает около двух-трёх недель активной беготни по инстанциям, не считая времени ожидания.

Сама регистрация в Росреестре длится от 5 до 15 рабочих дней, иногда даже дольше. Причём любая мелочь, любая ошибка или неточность может привести к приостановке процесса и необходимости повторной подачи.

В Дубае ситуация разительно отличается. Список необходимых документов удивительно короток:

• Паспорт покупателя
• Договор купли-продажи (его часто составляют прямо в офисе агентства)
• Справка об отсутствии долгов по коммуналке
• Чек об оплате регистрационного сбора

Есть и своя специфика – необходимо личное присутствие и продавца, и покупателя в Земельном департаменте. Хотя в последнее время появилась возможность оформления доверенности для решения этого вопроса.

Самое поразительное – скорость процесса. Регистрация права собственности занимает буквально несколько часов! Можно утром подать документы, а вечером получить Title Deed (аналог нашего свидетельства о собственности).

При этом в Эмиратах упрощена и проверка документов: государство гарантирует чистоту сделки, если она зарегистрирована в Земельном департаменте. Это избавляет покупателя от множества проблем, связанных с проверкой истории объекта.

Интересно, что в России в последние годы многие процедуры переходят в цифровой формат – появилась возможность подачи документов онлайн, электронной регистрации и тому подобное. В Дубае же, несмотря на высокий уровень цифровизации страны в целом, регистрация недвижимости остаётся во многом традиционной, с необходимостью личного присутствия.

Решающий выбор: где действительно проще?

Подводя итоги, можно сказать, что у каждой страны есть свои плюсы и минусы в вопросе приобретения жилья. То, какой вариант подойдёт именно вам, зависит от личных обстоятельств и приоритетов.

Если важна скорость, простота процедур и вы готовы платить за сервис – Дубай определённо выигрывает. Оформление собственности там происходит за считанные дни вместо месяцев, требуется минимум документов, а юридические риски практически отсутствуют. По информации от Knight Frank, больше трёх четвертей иностранных инвесторов называют именно простоту оформления основным фактором при выборе Дубая для вложений в недвижимость.

Для тех, кто планирует постоянное проживание и думает о долгосрочных расходах, российский вариант может оказаться привлекательнее. Несмотря на бюрократические сложности при оформлении, стоимость владения недвижимостью в России существенно ниже благодаря меньшим коммунальным платежам и отсутствию высоких сборов на обслуживание здания.

Стоит отметить, что в обоих направлениях активно развиваются электронные сервисы, облегчающие процесс покупки. В нашей стране это электронная регистрация и разнообразные онлайн-агрегаторы недвижимости. В Эмиратах – платформы для отслеживания строительства в реальном времени и управления инвестициями.

Приятель, имеющий опыт покупки жилья в обеих странах, как-то заметил: «Когда у тебя есть время и желание погрузиться в процесс – Россия даёт больше возможностей для экономии и поиска действительно выгодных предложений. Дубай же идеален для тех, кто ценит своё время дороже денег».

Нельзя не учитывать и фактор стабильности рынка. Российский рынок недвижимости показывает постепенный, но устойчивый рост. Рынок Дубая более нестабилен – периоды резкого подъёма сменяются застоем или даже падением. После пандемии цены на жильё в престижных районах Дубая взлетели на 41%, что значительно выше российских показателей. Но история показывает, что такие взлёты часто сменяются не менее впечатляющими падениями.

Сделайте первый шаг к владению недвижимостью уже сегодня – определите приоритеты, оцените финансовые возможности и выберите подходящий вариант. В конечном счёте, и Россия, и Дубай предлагают множество возможностей для тех, кто мечтает о собственном доме или выгодных инвестициях.