Дубай недвижимость в 2025: почему цены будут расти еще 10 лет

Экономика работает как часы

Покупать недвижимость в Дубае сейчас или ждать коррекции? Этот вопрос мучает многих инвесторов после роста цен на 20% в 2024 году. Посмотрим на цифры без эмоций. За последний год аренда подорожала на 19%, транзакций стало больше на 36%. Аналитики видят продолжение роста минимум до 2035 года. Разберем, почему так происходит.

Инфляция в ОАЭ держится на уровне 1,77% уже 35 лет. Для сравнения — в США за тот же период она составляла 2,8%. Дирхам привязан к доллару с 1997 года по курсу 3,67, что исключает валютные качели.

Центральный банк ОАЭ ожидает рост ВВП на 4,7% в 2025 году. При этом инфляция прогнозируется всего 2,2% — почти вдвое ниже мирового среднего. Экономика Дубая больше не зависит от нефти. Доля черного золота в ВВП эмирата составляет менее 1%.

Основные двигатели роста — торговля, туризм, финансы и недвижимость. Транспортно-логистический сектор вырос на 13,6% за год. Это втрое быстрее общей экономики. Такая диверсификация снижает риски внешних шоков.

Люди приезжают быстрее, чем строят квартиры

Население Дубая перевалит за 4 миллиона уже к осени 2025 года. За полгода прибавилось 110 тысяч человек — каждый месяц почти 7 тысяч новоселов. Центр статистики Дубая фиксирует заявки на визы пачками.

Экспаты составляют 92% жителей города. Большинство сначала снимает жилье, потом покупает. Это создает двойной спрос — на аренду сразу и на покупку через 2-3 года.

Городской план до 2040 года предусматривает 5,8 миллиона жителей к 2030 году. Понадобится четверть миллиона новых квартир и вилл. Сейчас строят около 60 тысяч единиц ежегодно. Простая арифметика показывает дефицит предложения.

Туристы заполняют Airbnb

В 2024 году Дубай принял 18,7 миллиона туристов — на 9% больше предыдущего года. Отели заполнены на 78%, что является рекордом. Многие гости предпочитают краткосрочную аренду квартир отелям.

Доходность от сдачи на Airbnb выросла на 18% против 13% для долгосрочной аренды. Инвесторы активно скупают студии и однушки в туристических районах — Dubai Marina, JBR, Downtown.

К 2030 году откроются новые музеи, тематические парки, спортивные арены. Каждый крупный объект притягивает дополнительные потоки посетителей. А значит, растет спрос на краткосрочное размещение.

Налогов почти нет

Купил квартиру, сдаешь или продаешь — подоходный налог не платишь. Только регистрационный сбор 4% при покупке плюс символический муниципальный налог 0,1-0,3% в год. Такой режим действует для всех иностранцев без исключений.

Golden Visa дают покупателям недвижимости от 2 миллионов дирхамов ($545 тысяч). В 2024 году выдали свыше 100 тысяч долгосрочных виз разных типов. Состоятельные люди голосуют ногами — и кошельками.

Иностранцы владеют недвижимостью на 100% в freehold зонах. Никаких местных партнеров, подставных лиц, сложных схем. Купил — владеешь, продал — получил деньги. Просто и понятно.

Мошенников отсеяли законами

Все деньги за новостройки идут через эскроу-счета Департамента земли. Девелопер не может потратить средства на яхты или личные нужды. Деньги освобождаются только после сдачи этапов строительства.

RERA ведет единую базу всех сделок. Проверить юридическую чистоту объекта можно за пару кликов онлайн. Фальшивые документы и серые схемы практически исключены.

Законы 2023-2024 годов ужесточили требования к девелоперам. Теперь они обязаны публиковать детальные отчеты о ходе стройки и тратах. Прозрачность выросла в разы.

Коррекция будет, но не обвал

Fitch Ratings предупреждает о снижении цен на 10-15% во второй половине 2025 года. Причина — избыток нового предложения. До 2026 года планируется сдать 250 тысяч квартир и вилл, с пиком в 120 тысяч единиц в 2026-м.

Это много, но не критично. Аналитики не видят риска краха, как в 2008-2009 годах. Тогда цены упали на 60% из-за финансового кризиса и спекулятивного пузыря. Сейчас рынок опирается на реальный спрос от растущего населения.

Ипотечные ставки выросли с 2,5% в 2021-м до 4,5% в 2025-м. Это следствие ужесточения монетарной политики ФРС США. Часть покупателей временно ушла с рынка, но спрос остается высоким.

Что будет дальше: прогноз до 2035 года

Al Maktoum International Airport к 2030 году станет крупнейшим в мире — 260 миллионов пассажиров в год. Это создаст сотни тысяч рабочих мест и дополнительный спрос на жилье. Аэропорт уже сейчас стимулирует развитие Dubai South.

Expo City превращается в постоянный инновационный центр. Планируется размещение штаб-квартир международных корпораций и исследовательских лабораторий. Tech-сектор традиционно платит высокие зарплаты и формирует спрос на премиальное жилье.

Городской план предусматривает удвоение зеленых зон и концепцию “15-минутных городов”. Все необходимое — школы, магазины, поликлиники — в пешей доступности. Это повышает комфорт жизни и привлекательность для семей с детьми.

Ожидаемый рост цен по годам:

• 2025-2027: плюс 5-8% ежегодно в премиум-сегменте
• 2028-2030: плюс 3-5% при стабилизации предложения
• 2031-2035: плюс 4-6% на волне роста населения

Наибольший потенциал сохраняют развивающиеся районы типа Dubai South и The Valley, а также luxury-локации вроде Palm Jumeirah и Downtown Dubai. Массовый сегмент может показать более скромную динамику из-за большого объема нового строительства.

Золотое правило инвестиций в недвижимость Дубая остается неизменным: покупать в правильном месте в правильное время. Сейчас это время наступило для терпеливых инвесторов с горизонтом 5-10 лет.